Da oggi e' possibile stipulare da noi in sede, contratti di locazione a canone concordato, vienici a trovare ti daremo tutte le spiegazioni.
Vademecum sul contratto concordato
I contratti di affitto a canone concordato, ossia quelli di durata 3+2 anni, sono validi in tutte le città d’Italia. L’ha stabilito il Decreto del Ministero delle Infrastrutture del 16 gennaio 2017, pubblicato in Gazzetta Ufficiale lo scorso 15 marzo 2017.
Il contratto 3+2, o a canone concordato, prevede 3 anni iniziali garantiti più altri 2 di rinnovo automatico.
Il contratto a canone concordato, che come visto è alternativo alla formula “classica” 4+4 (contratto ordinario), stabilisce che l’importo che l’affittuario deve pagare al proprietario non può essere determinato liberamente ma deve essere compreso tra un limite massimo e minimo fissato da un apposito accordo territoriale. Gli accordi sono sottoscritti su base locale tra le organizzazioni dei locatori e quelle dei conduttori maggiormente rappresentati al livello nazionale.
Per gli sconti fiscali sugli affitti concordati è necessario l’ attestazione di rispondenza delle associazioni di proprietà o inquilinato.
Nel particolare il DM specifica i vari contratti che possono essere fatti con tali accordi.
Contratto a Canone Concordato 3+2:
Estensione a tutti i comuni italiani, della disciplina del contratto di locazione a canone concordato, in precedenza limitata ai soli comuni cosiddetti “ad alta tensione abitativa” e limitrofi, individuati nella lista del CIPE. Aggiornamento delle linee guida per la definizione degli accordi territoriali. In caso d’inesistenza di accordo a livello locale, i valori di riferimento per il calcolo del canone sono dettati dal DM 14/07/2004.Contratto Transitorio:
Modifica della durata (in precedenza da 1 a 18 mesi) che ora comprende anche i contratti pari o inferiori a 30 giorni; per questi ultimi, viene prevista la libera determinazione del canone e spartizione degli oneri accessori. Le motivazioni di transitorietà, essenziali per la stipula del contratto, dovranno essere motivate sulla base delle fattispecie dettate dagli accordi. Per i comuni con un numero di abitanti superiore a 10.000 gli accordi dovranno definire, all’interno di valori minimi e massimi, delle fasce d’oscillazione per le aree omogenee entro le quali i canoni saranno ricompresi con una variazione massima consentita del 20%. In assenza di accordi si dovrà fare riferimento al decreto interministeriale Infrastrutture-Economia 14 luglio 2004. I contratti transitori sono rivolti a chi per motivi di lavoro o studio deve trascorrere un breve periodo in un’altra città. Questa tipologia di contratto può essere utilizzata esclusivamente in questo caso, anziché per l’affitto, ad esempio, di case vacanze.Contratto Transitorio per Studenti Universitari:
Estensione della disciplina ai soggetti frequentanti Istituti d’istruzione superiore (accademie, conservatori, ecc.) e corsi formazione post laurea quali, master, dottorati e perfezionamenti; in comuni diversi da quello di residenza.Agevolazioni Fiscali per il locatore:
Conferma ulteriore riduzione del 30% dei redditi imponibili Irpef riguardanti gli immobili locati in aggiunta alla riduzione ordinaria del 5%. In alternativa nel caso di opzione per la cedolare secca aliquota sostitutiva del 10%, nei comuni ad alta tensione abitativa e limitrofi, invece dell’aliquota ordinaria del 21%. Riduzione del 25% di IMU e TASI per gli immobili dati in locazione a canone concordato.Agevolazioni fiscali per il conduttore:
Detrazioni Euro 495,80 se il reddito complessivo non supera euro 15.493,71 e detrazioni di Euro 247,90 se il reddito complessivo supera euro 15.493,71 ma non euro 30.987,41.1) Ai lavoratori dipendenti che hanno trasferito o trasferiscono la propria residenza nel comune di lavoro o limitrofi nei tre anni antecedenti quello di richiesta della detrazione, e siano titolari di contratti di locazione di unità immobiliari adibite ad abitazione principale degli stessi e situate nel nuovo comune di residenza, a non meno di 100 km di distanza dal precedente; 2) ai giovani di età compresa fra i 20 e i 30 anni, che stipulano un contratto di locazione ai sensi della legge 431/1998 per l’unità immobiliare da destinare a propria abitazione principale, sempre che la stessa sia diversa dall’abitazione principale dei genitori o di coloro cui sono affidati dagli organi competenti ai sensi di legge.
Le detrazioni predette da ripartire tra gli aventi diritto, non sono tra loro cumulabili e il contribuente ha diritto, a sua scelta, di fruire della detrazione più favorevole.
La registrazione del contratto a canone concordato è obbligatoria in ogni caso, e va effettuata entro 30 giorni dalla stipula del contratto stesso.
La registrazione va sempre effettuata presso l’Agenzia delle Entrate, in uno dei seguenti modi:
usando i servizi di intermediazione di un professionista, (quale la nostra agenzia immobiliare); presentandosi di persona presso l’agenzia, e compilando il modello RLI cartaceo; usando i servizi telematici.La mancata registrazione del contratto è rischiosa, in quanto può condurre ad accertamenti immediati da parte dell’Agenzia delle Entrate, e a multe salate. Alla domanda se si può cambiare un contratto ordinario in un contratto concordato la risposta è si. Infatti, si deve effettuare la disdetta del contratto precedente presso l’Agenzia delle Entrate. Per la disdetta utilizzerai il modulo RLI ed il codice 4.
In seguito, procedere alla stipula del nuovo contratto di locazione, adempiendo anche alla registrazione, secondo le modalità dette sopra.
Per comprendere se la scelta del canone concordato è conveniente, può essere utile compiere una breve panoramica sui rischi coinvolti in questa scelta. Ecco un elenco dei più importanti rischi potenziali e di come evitarli:
L’errore nell’individuare le sotto-fasce del canone concordato è quello più facile da compiere. Gli elenchi e le tabelle per il calcolo delle sottofasce non sono complessi, ma a volte può essere necessario prestare molta attenzione, compiere dei semplici calcoli in merito alla superficie dell’appartamento. Il rischio maggiore in questo caso è di affittare l’appartamento per un canone inferiore a quello della sotto-fascia di pertinenza. Sopravvalutare la fascia di appartenenza all’appartamento può indurre la mancata conclusione del contratto di affitto.2)Il passaggio automatico ad un contratto libero 4 + 4 è un rischio riguardante esclusivamente chi sceglie di stipulare contratti transitori, ovvero della durata da 1 a 18 mesi. Di solito il contratto transitorio non va disdetto, poiché cessa di produrre i suoi effetti alla scadenza. Durante la stipula di questo contratto, si deve sempre ricordare di specificare i motivi della transitorietà della locazione. Se non si indica il motivo della transitorietà della locazione e l’inquilino sceglie di non liberare l’appartamento, il contratto diventa automaticamente un contratto a canone libero.
Affittare l’appartamento in nero, stipulare un contratto a canone concordato fittizio o un contratto irregolare, si tratta di pratiche abbastanza comuni, che consentono di evitare di pagare l’Irpef. Se tutto va bene, non succede nulla. Però si deve considera che al momento, gli inquilini, sono incoraggiati a denunciare sia gli affitti in nero che i contratti a canone concordato fittizio. In questo caso, il locatore si ritrova a dover pagare sanzioni amministrative, mentre l’inquilino potrebbe scegliere di occupare l’immobile per periodi di tempo nell’ordine di circa 8 anni. Il contratto di locazione si deve sempre registrare, nel caso specifico di contratto di locazione a canone concordato non si paga né la tassa di registrazione nè eventuali marche da bollo.Infine, e non da ultimo, con il decreto ministeriale del 16 gennaio 2017 si è stabilito che inquilini e proprietari possono far validare, da almeno un’associazione firmataria dell’Accordo territoriale riconosciuta a livello Nazionale, il contratto di locazione a canone concordato, ottenendo, in tal modo, un’attestazione di rispondenza per confermare la correttezza del calcolo del canone concordato e del rispetto dei parametri previsti dall’accordo.
A seguito di alcuni dubbi espressi circa la fruibilità dell’agevolazione fiscale di cui alla cedolare, il Ministero delle Infrastrutture ha ribadito che resta facoltativo il ricorso alle associazioni territoriale per quanto riguarda la definizione del canone concordato ma ha precisato, inoltre, che per ciò che attiene il profilo prettamente fiscale, va considerato che l’obbligatorietà dell’attestazione fonda i suoi presupposti sulla necessità di documentare la sussistenza di tutti gli elementi utili ad accertare i presupposti per accedere alle agevolazioni fiscali. Per cui, in caso di accertamento da parte dell’Agenzia delle Entrate sarà necessario esibire l’attestazione sottoscritta da almeno un’associazione di proprietari o di inquilini riconosciuta a livello Nazionale.