Il Disegno di Legge di Bilancio recentemente approvato dal Governo porta con sé diverse novità, una delle quali riguarda la cedolare secca. Quest'ultima, difatti, sarà estesa anche agli uffici, negozi e capannoni, cercando di dare un segnale positivo a tutto il comparto commerciale. In questo modo si spera di riavviare un settore che negli ultimi tempi sta facendo molta fatica e dargli la possibilità di rinascere. La cedolare secca estesa agli immobili commerciali sarà pari al 21% e a confermarlo ci ha pensato lo stesso Governo in un comunicato stampa dedicato all'annuncio del Disegno di Legge. Quest'ultimo, però, deve ancora essere approvato dal Parlamento prima di poter essere ritenuto ufficialmente valido.

 

La cedolare secca per gli immobili commerciali dovrebbe entrare in vigore solo a partire dal 1° gennaio 2019. L'aliquota della cedolare secca sarà pari al 21% e si tratterà a tutti gli effetti di un regime di tassazione sostitutiva della tassa Irpef. Cos'è la cedolare secca? Si tratta di un'imposta piatta (chiamata flax tax), la cui utilità è principalmente una: far emergere gli affitti in nero. A sua volta la cedolare secca serve anche per dare ai contribuenti la possibilità di beneficiare di alcune importanti agevolazioni eseguite sull'imposta relativa al reddito locativo. Come è stato previsto precedentemente, tutti i redditi che sono provenienti dagli affitti a loro volta stipulati con un contratto a cedolare secca non potranno essere considerati ai fini del calcolo del reddito complessivo, da cui quindi si dovrebbe pagare l'Irpef. Tali redditi, invece, saranno tassati con un'apposita aliquota vantaggiosa.

 

Quali sono i vantaggi della cedolare secca?

Detto questo, cerchiamo di capire meglio quali sono i vantaggi per i contribuenti della cedolare secca. Innanzitutto spicca il risparmio Irpef; in secondo luogo occorre ricordare la possibilità di non effettuare il pagamento dell'imposta di registro e di quella di bollo dovute per le varie registrazioni, proroghe, risoluzioni e così via. Questo proprio su tutti i contratti di locazione. Tuttavia, bisognerà comunque pagare l'imposta di bollo per la cessione del contratto di locazione, in quanto rappresenta un'eventualità differente. A questo si aggiungono i vantaggi già citati prima che non hanno a che fare con le persone private, ma riguardano direttamente il controllo dello Stato sugli affitti in nero. Non si tratta di un obbligo la cedolare secca rappresenta semplicemente un'opzione che si può esercitare oppure di cui fare a meno. La scelta ricade sulle spalle di ogni contribuente che deve scegliere da sé se usufruire di quest'opzione progettata dal Governo oppure farne a meno.

 

La cedolare secca per i negozi: come capire se approfittarne?

Come accennato poche righe sopra, non si tratta di un obbligo. Ogni commerciante può verificare da sé se vale la pena di approfittare di questa possibilità oppure se farne a meno. Difatti, la cedolare secca al 21% non sempre fa risparmiare (contrariamente a quanto accade con la cedolare secca al 10%, attualmente prevista unicamente per gli immobili utilizzati a fini abitativi). Del resto, bisogna ricordare che tutti gli interessati alla tassazione con cedolare secca relativa al reddito proveniente da locazione devono immediatamente rinunciare agli adeguamenti Istat del canone d'affitto. Tuttavia, questa non rappresenta nemmeno la sola valutazione che bisogna fare per comprendere quando il regime proposto con la cedolare secca promette, effettivamente, di risparmiare e quando, invece, no. Difatti, si consiglia di ricordare anche un altro elemento: il reddito da locazione è l'unico che si può dichiarare durante tutto l'arco dell'anno oppure i redditi provenienti dal negozio sono troppo bassi? In tal caso i vantaggi della cedolare secca potrebbero essere presto persi. Basti pensare agli incapienti (l'area no tax per tutti i redditi che non superano la soglia dei 8.125 euro all'anno). Senza la cedolare secca, questi non pagano l'Irpef sul contratto da locazione. D'altro canto, puntando alla tassazione sostitutiva pari al 21% si ritrova a dover pagare un'imposta dalla quale, altrimenti, sarebbero esenti. Il discorso è diverso ancora di più per tutti coloro che hanno dei redditi medio-alti. Con la possibilità di usufruire della cedolare secca sugli affitti dei negozi e degli uffici, le attività con i redditi medio-alti potranno risparmiare decisamente non poco sull'imposta annuale. Insomma, i calcoli di convenienza sono variabili da caso a caso. E se proprio non si sa se approfittare delle possibilità offerte dalla cedolare secca oppure farne a meno, si può pur sempre prendere in considerazione un'altra idea: rivolgersi a un commercialista. Il professionista in questione, conoscendo tutti gli ostacoli e i problemi del settore, può offrire numerosi suggerimenti e i consigli utili per capire se vale la pena approfittare di questa novità oppure lasciar perdere. In ogni caso, prima ancora di fare i vari calcoli relativi alla convenienza di tale possibilità, è sempre meglio attendere l'approvazione ufficiale e definitiva della Legge di Bilancio targata 2019. Difatti, è possibile che vengano apportate altre variazioni e diversi dettagli che attualmente non si conoscono e che potrebbero modificare ulteriormente i vari calcoli di convenienza. La Manovra proposta dovrebbe comunque superare i controlli parlamentari entro il 31 dicembre del 2018. A quel punto il quadro dei vantaggi e delle novità fiscali sarà decisamente più chiaro.

 

Chi non può aderire a questa novità?

Il Disegno di Legge prevede anche diverse esclusioni specificando la presenza di coloro che non possono usufruire della cedolare secca. Tra i principali soggetti che non possono utilizzare la cedolare secca a proprio favore spiccano i titolari di partita IVA relativa unicamente agli immobili che hanno già adibito alla propria attività. Ciononostante, loro potranno comunque applicare la cedolare secca per fini personali. Sono esclusi anche varie società, enti commerciali, alcuni imprenditori e persino dei condomini. I lavoratori autonomi e i professionisti indipendenti potranno usufruire di questa opzione anche se gli immobili utilizzati venissero accatastati come abitativi, ma de facto destinati più promiscuamente all'uso ufficio. Il che rappresenta un'interessante possibilità.